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民法 99 律師考題 (二)
by 羅鎮 2012-01-29 09:35:32, Reply(1), Views(3111)

甲意圖賴債,為避免其房屋及該房屋座落基地(以下稱本件房地)被債權人聲請強制執行拍賣,乃與乙約定,就本件房地作成出賣予乙之假買賣,將本件房地移轉登記為乙所有。嗣乙擅自將本件房地出租予丙,每月租金 1 萬元,丙並交付押租金 5 萬元予乙,由於乙尚欠 丁 12 萬元未清償,乃與丁約定,將其對丙之一年份租金債權讓與丁,以充償其欠丁之 12 萬元債務。其後, 乙又擅自將本件房地出賣與戊,並移轉登記為戊所有,惟本件房地買賣及所有權移轉手續,戊係委託己並授與己代理權,由己依戊的指示完成之。是附理由分別說明

 

下列問題:(25 分)

(一)乙與 丙間租賃契約是否有效成立?丙得否對乙主張以押租金充償租金?

(二)丁請 求丙給付租金,惟丙無清償能力,丁得否請求乙償還該 12 萬元債務?

(三)若本 案戊知悉甲與乙間就本件房地所成立之買賣及移轉所有權係通謀虛偽意思表示,惟己並不知其情事,乙與戊間之買賣契約是否有效成立?戊能否取得本件房地之所有權?

Reply(1)

(一)乙丙間之租賃契約有效成立;丙不得對乙主張以押租金充償租金。

一、乙丙間租賃契約部分:

1. 甲乙間之關於房地之買賣及物權移轉行為,因雙方均無法律行為真異且均知悉對方亦復如此,核屬通謀虛偽意思表示,依民法§87為無效。因而,乙並未取得房地所有權,僅為登記名義人。

2. 其後,乙將房地出租於丙,雖乙並非所有人,然租賃契約之成立不以對於於租賃標的物有處分權為必要,於雙方就標的物及租金等必要之點意思表示合致時即為成立。故乙丙間之租賃契約有效成立。

二、押租金抵充租金部分:

1.所謂押租金係指租賃契約成立後,為擔保承租人之租金或損害賠償債務,由承租人交付出租人之金錢或其他替代物,於租賃契約關係存續中所生之承租人遲延清償租金或損害債務時,出租人得以該金錢或代替物予以直接扣抵受償,租賃契約關係結束時,出租人應返還餘額予承租人。

2.因此,於承租人有上開債務不履行之情形時,即生是否要以押租金抵充該債務之問題。學者將此區分為租賃關係存續中或租賃關係終了後之抵充,兩者有不同之處理。按本案中,依題示應屬租賃關係存續中之抵充。就我國通說見解,僅出租人得主張,承租人不得主張之。蓋承租人並無補充押 租金之義務,倘允許於租賃關係中主張抵充,出租人之擔保額度即減少,對於出租人顯屬不利。故不應允許承租人為此主張。準此,本案中應不許丙主張以押租金充償租金。

(二)依本文見解,丁不得請求乙償還該12萬元債務。

一、依民法§319之規定,債權人受領他種給付以代原定之給付者,其債之關係消滅。 依本件題示,乙因欠丁 12 萬元未清償,乃與丁約定,將其對丙之一年份租金債權讓與丁,以充償其欠丁之 12 萬元債務。乙丁間係成立債權讓與之契約,以代原債務之清償。於乙丁間意思表示合致時,該債權讓與即生效力。

二、然而,於此有疑問者是,實務見解認為由於代物清償契約為要物契約,必須在債權人受領他種給付時,始生代物清償之效力。惟本文認為,於債權讓與之場合,該受領他種給付之意義應以取得該債權為已足,而非指債權人須取得第三人之現實給付。蓋於此種場合,債權人應已評估第三人之償債能力後始可 能同意以債權讓與方式清償債務。

三、另,依民法§352之規定,債權出賣人除另有約定外,不擔保債務人之支付能力。依民 法§347,此規定並準用於其他有償契約。而由於代物清償契約,屬於有償契約,因而據上開規定,債權讓與人並不擔保債務人之支付能力。

四、綜上所述,丁於請求丙給付租金,惟丙無清償能力,不得請求乙償還該 12 萬元債務。

(三)乙戊間之房地買賣契約成立;然而戊不得主張善意取得房地所有權。

一、房地買賣契約部分:

1.雖乙非房地所有權人,但由於買賣契約並不以有處分權為必要如前述。故乙戊間之買賣有效成立。

二、房地所有權部分:

1.依民法§759-1Ⅱ之規定,善意信賴不動產登記之第三人,依法律行為為物權變動之登記者,若原登記為不實,其變動效力仍不受影響,是為不動產信賴登記之善意取得。本案中,乙僅為登記名義人而非所有權人如前述,則其將房地移轉於戊之 物權行為屬無權處分。若戊為善意信賴登記之第三人,可依民法§759-1Ⅱ取得所有權,或 戊對於甲乙通謀虛偽之情事係善意,亦得主張民法§87Ⅰ但書之保護。

2.然而,戊係透過己代理自己與乙為法律行為,依民法§105之原則規定,是否知悉 某事實應就代理人決之。惟代理人己係依戊之指示為之,依民法§105但書之規定,是否明知 之事實,應就戊本人決之。本案中戊對於甲乙通謀情事知情,故非屬善意,無法取得房地所有權。
 
 
 
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