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大埔徵收案之問題思考
by 羅鎮 2013-08-21 22:41:33, 回應(1), 人氣(2219)
大埔徵收案是區段徵收,所以有人主張要廢除區段徵收,我教土地法二十年,從不覺得區段徵收比徵收對當事人不利,如果徵收制度不可廢,區段徵收也沒有廢的必要。區段徵收是介於土地重劃和徵收制度間,賦予土地所有人可以選擇領取補償費或領回抵價地的制度。徵收、區段徵收、土地重劃都有拆遷的問題,如符合各法律規定要件,給予所有人完全的補償,既符合財產權(價值)保障的精神,又能促進土地有效率利用,因而是必須維持的制度。

有人會質疑政府(在此是地方政府,並非中央政府):
一、做無本生意白白拿到六成土地
固然很多地方政府靠此賺錢,但也有賠錢的,例如嘉義縣政府區段徵收中正大學特區土地,到現在都還賠錢。
因為扣掉公共設施用地,政府固然可以拿到建築用地,然而,工程費是政府支出的。如果取得的建築用地標售價格不好,或賣不出去,縣政府就會賠錢。
二、低價買人民土地高價賣出
每坪徵收三萬,等區段徵收完成,標售土地時,一坪卻可能標售十五萬,批評政府。
就此批評,未必有理,因為原土地所有人區段徵收完成後,可領回至少四成土地,如土地從三萬漲至十五萬,土地所有人的土地價值也變成兩倍,還是賺。
三、政府都不拿錢出來
因為政府的錢是大家的錢,政府拿錢出來建設,讓地主土地漲價,獨享開發的利益,未必合理。

區段徵收相關資料及其與土地重劃的異同資料補充如下:

壹、區段徵收的意義與法源依據
土地法第212條第2項規定:「前項區段徵收,謂於一定區域內之土地,應重新分宗整理,而為全區土地之徵收。」指對於一定區域內的私有土地,為全部徵收,再重新規劃整體開發的綜合性土地改良事業。
土地法第212條第1項規定:「因左列各款徵收土地,得為區段徵收:一、實施國家經濟政策。二、新設都市地域。三、舉辦第二百零八條第一款或第三款之事業。」然而土地徵收條例第四條第一項規定:「有下列各款情形之一者,得為區段徵收:一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。四、非都市土地實施開發建設者。五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。六、其他依法得為區段徵收者。」因此,土地徵收條例施行後,除法律有特別規定外,國家不得以土地法第212條第1項第1款、第3款之事由辦理區段徵收。
依土地徵收條例第4條第6項規定授權訂定的區段徵收實施辦法,對區段徵收的作業程序有詳細規定。
貳、區段徵收地區的選定
即依土地徵收條例第4條第1項規定:「有下列各款情形之一者,得為區段徵收:一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。四、非都市土地實施開發建設者。五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。六、其他依法得為區段徵收者。」選定辦理區段徵收的地區。
「區段徵收範圍勘定後,該管直轄市或縣(市)主管機關得視實際需要,報經上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。前項禁止期間,不得超過一年六個月。」(土地徵收條例第37條)
參、區段徵收計畫的執行
執行區段徵收計畫,應由需用土地人提出申請,「……應檢具區段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖,送由當地直轄市或縣(市)主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會後,報請中央主管機關核准。」(土地徵收條例第38條)
肆、補償費的發給
區段徵收的補償費,地價以土地的市價公告現值為準,必要時加成補償,改良物、合法營業損失和遷移費的補償,均與一般徵收相同。 二者的主要區別在於區段徵收可以申請發給抵價地。補償費的發給時,土地所有人即喪失土地所有權。
伍、抵價地的申請
依土地徵收條例第40條 第1項規定,實施區段徵收時,原土地所有權人不願領取現金補償者,應於徵收公告期間內,檢具有關證明文件,以書面向該管直轄巿或縣(巿)主管機關申請發給抵價地。
實施區段徵收時,直轄巿或縣(巿)主管機關應預計區段徵收土地平均開發成本,並斟酌區段徵收後各街廓的位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形,估計區段徵收後各路街的路線價或區段價,提經地價評議委員會評定後,作為原土地所有權人領回抵價地的計算基準。 
申請發給抵價地者,直轄巿或縣(巿)主管機關就不受第20條第1項補償費發給期限的限制。申請發給抵價地的土地所有人對於土地的權利,於接到核給抵價地通知時終止。
陸、抵價地的分配
「抵價地分配作業程序如下:
一 計算抵價地總面積。
二 規劃抵價地分配街廓、分配方向及訂定各街廓最小分配面積。
三 劃定區段徵收後地價區段,評定區段徵收後地價。
四 計算各分配街廓面積、單位地價及抵價地總地價。
五 計算各土地所有權人應領抵價地之權利價值。
六 訂定抵價地分配作業要點。
七 召開抵價地分配作業說明會。
八 受理合併分配之申請。
九 訂期通知土地所有權人辦理抵價地分配。
十 依配定之位置,計算各土地所有權人領回抵價地面積,繕造分配結果清冊。
紈 公告抵價地分配結果。
紁 繳納或發給差額地價。
罘 囑託辦理抵價地所有權登記並通知受分配之土地所有權人。
前項第六款抵價地分配作業要點,由直轄市或縣(巿)主管機關會商需用土地人定之;第十三款之囑託登記,由直轄市或縣(巿)主管機關囑託該管登記機關辦理;其餘各款之辦理機關,由直轄市或縣(巿)主管機關及需用土地人協議之。」(區段徵收實施辦法第26條)
經核定發給抵價地,其應領之抵價地由該管直轄市或縣(市)主管機關於規劃分配後,囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記,並通知原土地所有權人定期到場接管。未按指定期限接管者,視為已接管。(土地徵收條例第40條第6項)
柒、區段徵收範圍內土地規劃後的處理方式
一、土地分配
「徵收範圍內土地,經規劃整理後,除依第43條條規定配回原管理機關外,其處理方式如下(土地徵收條例第四十四條 第一項):
一 抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積,由該管直轄巿或縣(巿)主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值,並以實際領回抵價地之單位地價折算之。
二 道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地,無償登記為當地直轄巿有、縣(巿)有或鄉(鎮、巿)有。
三 前款以外之公共設施用地,得由主管機關依財務計畫需要,於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。
四 國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。
五 其餘可供建築土地,得予標售、標租或設定地上權。
」(土地徵收條例第四十四條 第一項)
依原平均地權條例區段徵收除了有「抵價地」並有「優先買回」的規定。然而,民國89年1月26日修正後,已廢除原平均地權條例第55條之2的優先買回權,而且土地徵收條例第1條第3項 的優先適用法則適用結果,只能以徵收補償或抵價地方式處理。
二、耕地租約或他項權利清理
「土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者,除第四十二條另有規定外,直轄市或縣(市)主管機關應通知申請人限期自行清理,並依規定期限提出證明文件。(第一項)申請人未依前項規定辦理者,直轄市或縣(市)主管機關應核定不發給抵價地。(第二項)直轄市或縣(市)主管機關經核定不發給抵價地者,應於核定之次日起十五日內發給現金補償。(第三項)」(土地徵收條例第41條)
「土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者,原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權,申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。(第一項)依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權,其權利範圍、價值、次序等內容,由原土地所有權人及他項權利人協議定之。(第二項)依第一項設定之抵押權或典權,應於抵價地登記時,同時登記;並應於登記後通知該他項權利人。(第三項)」(土地徵收條例第42條)
於此實務見解也指明:「土地徵收乃國家為公益需要興辦事業、實施開發建設或實施更新,依法強制取得私有土地所有權,而給與補償之公法行為。依土地徵收條例之規定,區段徵收為土地徵收之一種,僅其所欲實施之開發建設、實施更新及補償方法,與一般徵收稍有不同而已(參土地徵收條例第四條規定),就取得私有土地所有權之目的言,則無不同。區段徵收之目的既係為取得私有土地所有權以實施開發建設或實施更新,則其取得之土地必須無任何負擔,其上原有擔保物權、用益物權或租賃權之負擔,或經法院為限制處分者,於土地徵收完成前,均應予除去。因此項負擔或限制,原均應由原土地所有權人承受,且原土地所有權人應領取之徵收補償,係以無負擔之土地計算其金額,則原土地所有權人自應負最終除去該負擔或限制之責。況徵收土地上原有擔保物權、用益物權或租賃權之權利人,或聲請法院為限制處分之權利人,並非徵收處分之相對人,其權利若經除去,無由土地徵收機關予以補償之理,益見原土地所有權人應負最終之清理之責。」 可供參考。
三、稅捐減免
實施區段徵收的土地與被徵收的土地相同,可享土地增值稅減免優惠。 
捌、一般徵收的準用
區段徵收也是徵收的一種,在區段徵收未有規定的事項,仍準用一般徵收的規定。 

玖、區段徵收與土地重劃的異同
為了促進土地利用,就一定區域內土地為整體規劃,綜合整理,然後發給原土地所有人,採取區段徵收或土地重劃皆可,因此,二者有許多相同處,而值得比較分析。
一、意義
區段徵收,是指對於一定區域內的私有土地,為全部徵收,再重新規劃整體開發的綜合性土地改良事業。土地重劃則是指將一定區域內各宗形式不整、面積狹小、使用分散的地坵、地塊,加以綜合整理,改善其交通、水利及公共設施,重新規定其地界,使成為適合經濟使用的宗地,再按交換方式,重新分配予原所有人的一種綜合性土地改良事業。
從意義上來看,二者皆為綜合性土地改良事業,但前者定義上是徵收的一種,後者則是一定區域內土地,原土地所有人互易所有權。
二、法令依據
區段徵收適用土地徵收條例。土地重劃,則依重劃土地為市地、農地或農村社區土地的不同,而分別適用平均地權條例及市地重劃實施辦法、農地重劃條例、農村社區土地重劃條例。
三、舉辦主體
區段徵收則只能由政府發動。土地重劃,除由政府發動外,也可由土地所有權人發動。
四、實施要件
區段徵收規定於土地徵收條例第4條第1項:「有下列各款情形之一者,得為區段徵收:一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。三、都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。四、非都市土地實施開發建設者。五、農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者。六、其他依法得為區段徵收者。」
土地重劃,則依重劃土地為市地、農地或農村社區土地而有不同,市地規定於平均地權條例第56條:「各級主管機關得就下列地區,報經上級主管機關核准後,辦理市地重劃:一、新設都市地區之全部或一部,實施開發建設者。二、舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。三、都市土地開發新社區者。四、經中央主管機關指定限期辦理者。依前項規定辦理市地重劃時,主管機關應擬具市地重劃計畫書,送經上級主管機關核定公告滿三十日後實施之。在前項公告期間內,重劃地區私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃地區土地總面積半數者,表示反對時,主管機關應予調處,並參酌反對理由,修訂市地重劃計畫書,重行報請核定,並依其核定結果公告實施。市地重劃地區之選定、公告禁止事項、計畫之擬訂、核定、公告通知、測量、調查、地價查估、計算負擔、分配設計、拆遷補償、工程施工、地籍整理、交接清償及財務結算等事項之實施辦法,由中央主管機關定之。」
農地重劃規定於農地重劃條例第6條:「直轄市或縣(市)主管機關因左列情形之一,得就轄區內之相關土地勘選為重劃區,擬訂農地重劃計畫書,連同範圍圖說,報經上級主管機關核定,實施農地重劃:一、耕地坵形不適於農事工作或不利於灌溉、排水者。二、耕地散碎不利於擴大農場經營規模或應用機械耕作者。三、農路、水路缺少,不利於農事經營者。四、須新闢灌溉、排水系統者。五、農地遭受水沖、砂壓等重大災害者。六、舉辦農地之開發或改良者。農地重劃區之勘選,應兼顧農業發展規劃與農村社區建設,得不受行政區域之限制。」
農村社區土地重劃規定於農村社區土地重劃條例第5條:「有下列情形之一者,直轄市或縣(市)主管機關得報請中央主管機關核定辦理農村社區土地重劃︰一、促進農村社區土地合理利用需要。二、實施農村社區更新需要。三、配合區域整體發展需要。四、配合遭受地震、水災、風災、火災或其他重大事變損壞之災區重建需要。依前項第四款辦理之重劃,得由直轄市或縣(市)主管機關於災區內、外擇定適當土地併同報核。必要時,亦得由中央主管機關逕行決定辦理。」另外,農地重劃條例第6條、農村社區土地重劃條例第5條,也分別就政府發動的農地重劃與農村社區土地重劃有所規定。
五、補償的方式
區段徵收,是一種徵收,必須有補償,原土地所有人可申請發給抵價地,替代現金補償。所以,原土地所有人,對於現金補償或抵價地,有選擇權。
土地重劃是一定區域內土地原土地所有人互易所有權,嚴格來說,並非補償的問題。然而當土地所有權人重劃後應分配的土地面積未達重劃區最小分配面積標準情形,也有現金補償的適用。 
六、抵價地與抵費地
抵價地,是指以「地」折抵「價」,「價」指被區段徵收土地的對價,即現金補償。在區段徵收,原土地所有人申請政府發給,替代現金補償,即政府以區段徵收整體開發後的土地,折抵應發給原土地所有人的現金補償。
抵費地,是指以「地」折抵「費」,「費」指土地重劃的重劃費用,包括公共設施用地和重劃總費用。在土地重劃,以重劃區域內未建築土地折價抵付重劃費用。



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