(一)乙丙間之租賃契約有效成立；丙不得對乙主張以押租金充償租金。

一、乙丙間租賃契約部分：

1.甲乙間之關於房地之買賣及物權移轉行為，因雙方均無法律行為真異且均知悉對方亦復如此，核屬通謀虛偽意思表示，依民法§87為無效。因而，乙並未取得房地所有權，僅為登記名義人。

2.其後，乙將房地出租於丙，雖乙並非所有人，然租賃契約之成立不以對於於租賃標的物有處分權為必要，於雙方就標的物及租金等必要之點意思表示合致時即為成立。故乙丙間之租賃契約有效成立。

二、押租金抵充租金部分：

1.所謂押租金係指租賃契約成立後，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，由承租人交付出租人之金錢或其他替代物，於租賃契約關係存續中所生之承租人遲延清償租金或損害債務時，出租人得以該金錢或代替物予以直接扣抵受償，租賃契約關係結束時，出租人應返還餘額予承租人。

2.因此，於承租人有上開債務不履行之情形時，即生是否要以押租金抵充該債務之問題。學者將此區分為租賃關係存續中或租賃關係終了後之抵充，兩者有不同之處理。按本案中，依題示應屬租賃關係存續中之抵充。就我國通說見解，僅出租人得主張，承租人不得主張之。蓋承租人並無補充押 租金之義務，倘允許於租賃關係中主張抵充，出租人之擔保額度即減少，對於出租人顯屬不利。故不應允許承租人為此主張。準此，本案中應不許丙主張以押租金充償租金。

(二)依本文見解，丁不得請求乙償還該12萬元債務。

一、依民法§319之規定，債權人受領他種給付以代原定之給付者，其債之關係消滅。 依本件題示，乙因欠丁 12 萬元未清償，乃與丁約定，將其對丙之一年份租金債權讓與丁，以充償其欠丁之 12 萬元債務。乙丁間係成立債權讓與之契約，以代原債務之清償。於乙丁間意思表示合致時，該債權讓與即生效力。

二、然而，於此有疑問者是，實務見解認為由於代物清償契約為要物契約，必須在債權人受領他種給付時，始生代物清償之效力。惟本文認為，於債權讓與之場合，該受領他種給付之意義應以取得該債權為已足，而非指債權人須取得第三人之現實給付。蓋於此種場合，債權人應已評估第三人之償債能力後始可 能同意以債權讓與方式清償債務。

三、另，依民法§352之規定，債權出賣人除另有約定外，不擔保債務人之支付能力。依民 法§347，此規定並準用於其他有償契約。而由於代物清償契約，屬於有償契約，因而據上開規定，債權讓與人並不擔保債務人之支付能力。

四、綜上所述，丁於請求丙給付租金，惟丙無清償能力，不得請求乙償還該 12 萬元債務。

(三)乙戊間之房地買賣契約成立；然而戊不得主張善意取得房地所有權。

一、房地買賣契約部分：

1.雖乙非房地所有權人，但由於買賣契約並不以有處分權為必要如前述。故乙戊間之買賣有效成立。

二、房地所有權部分：

1.依民法§759-1Ⅱ之規定，善意信賴不動產登記之第三人，依法律行為為物權變 動之登記者，若原登記為不實，其變動效力仍不受影響，是為不動產信賴登記之善意取得。本案中，乙僅為登記名義人而非所有權人如前述，則其將房地移轉於戊之物權行為屬無權處分。若戊為善意信賴登記之第三人，可依民法§759-1Ⅱ取得所有權，或 戊對於甲乙通謀虛偽之情事係善意，亦得主張民法§87Ⅰ但書之保護。