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共有關係
by 賴嗣超 2016-11-05 00:57:27, 回應(0), 人氣(291)
 
 

案例:

    

一、 張三、李四共有一間違章建築物,各有二分之一持分。王五經由法院拍賣取得張三的二分之一持分後,可以請求分割共有的建築物嗎?

二、 張三、李四共有一筆土地,張三未經李四的同意,就擅自在該土地上建造房屋一棟,李四可以請求張三拆除房屋嗎?

三、 張三、李四、王五共有土地三筆,訂立分管契約各占有一筆土地。之後,張三想把其占有的土地出售給丁,請問是否必須得到李四、王五的同意。

四、 張三、李四共有一筆土地,出租給王五建築房屋。之後,張三想出售他的二分之一持分,請問,基地承租人王五有沒有優先購買權?

五、 張三、李四共有一筆土地,張三想出售自己的二分之一持分,是否必須先通知李四?

六、 張三、李四共有一筆土地,土地上的房屋為張三、王五共有。張三負債,其土地及房屋的應有部分被法院同時查封,合併拍賣。如果李四、王五都主張優先購買權,誰優先?

七、 張三、李四、王五共有一筆土地,張三的應有部分被法院拍賣,李四在拍賣期日前向法院聲明願按拍定價格優先承買,之後卻由王五拍定,請問法院將如何處理?

八、 土地及地上房屋所有權人均為張三,張三將該地賣給李四,將房屋賣給王五。之後,李四想出售土地,請問王五對該筆土地有無優先購買權?

   

解析:

  

一、 民法第759條規定:「因繼承、強制執行、公用徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,非經登記,不得處分其物權。」換句話說,王五經由強制執行拍賣程序取得建築物的應有部分,如果沒有辦理登記,不能另行處分。但是該建築物是違章建築,無法登記,而分割共有物又屬於處分行為,所以王五不能請求分割。不過,民法第818 條規定:「各共有人,按其應有部分,對於共有物之全部,有使用收益之權。」所以王五還是可以與李四共同行使該建築物的權利。

 

二、 民法第819條第2項規定:「共有物之處分、變更、及設定負擔,應得共有人全體之同意。」張三在土地上建造房屋,是對於共有土地事實上的處分行為,如果沒有得到全體共有人同意,張三擅自建屋對其他共有人而言,即屬無權占有,李四可以依民法第767條規定請求拆除該屋。

 

三、 所謂分管契約,是指共有人之間協議分別管理共有物的一部分,不包括處分共有物的行為。張三擬出售之分管土地,仍屬張三李四王五之共有物,仍是對共有物之處分行為,依民法第819

條第2 項規定,張三仍應取得其他共有人李四、王五的同意。

 

四、 土地法第104 條第1項:「基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。」雖然規定的是「基地出賣時」,而不是「基地應有部分出賣時」,但本條的精神在於儘量使房屋所有權與基地所有權歸於一人,如果基地以分別出售持分的方式移轉,承租人就不能主張優先購買,顯然違反本條規定的意旨。

 

因此,王五可以依相同條件優先購買張三的二分之一持分,而且,王五的優先購買權甚至優先於其他共有人李四的優先承買權( 土地法第34 條之1 4)

 

五、 土地法第34 條之1 4 項規定:「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」本條雖然沒有像同條第2項:「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」的規定,然而基於與土地法第104條相同的理由,共有土地應有部分的出賣人應有通知其他共有人的義務,否則其他共有人將無從行使其優先共買權。

 

六、 如前述,土地法規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格優先承購,此時房屋共有人王五與土地共有人李四似乎都有優先購買權。但依內政部64.10.21台內字第657006 號函釋認為土地上已有建物,且該建物區分為個別所有者,如各別所有人出賣其建物時,就其建物所在基地之應有部分併同出賣者,本於土地法104條使基地與地上房屋所有權人合而為一之立法精神,基地之其他共有人無優先承買權。因此,本題應由房屋所有權人王五優先承買。

 

七、 土地法第34條之14項規定共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格優先承購,其立法目的在於減少共有人數,簡化共有關係,因此共有人之間互相買賣應有部分時,即可達到上述目的,不再有土地法第34條之14項規定的適用。本題既然由共有人王五拍定,李四雖然聲明願以同一價格優先承買,法院也會將李四的聲明駁回。

 

八、 民法第425條之11項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」因此,李四、王五間推定有租賃關係,除非雙方既無約定租金且客觀上是單純賣屋,房屋買受人王五無需支付任何佔用土地的對價,否則王五可以主張土地法第104條第1 項的優先購買權。
 
 
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